来源：第一财经

作者： 亓宁

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自7月24日政治局会议对房地产有了新提法之后，市场对各部门相继提到的楼市政策调整预期升温，包括存量房贷利率调整、进一步降低购买首套住房首付比例和贷款利率、“认房不用认贷”等。

政治局会议之后，尤其住建部明确政策方向部署之后，已有北上广深以及吉林、安徽等地积极表态，称将支持和满足居民刚性和改善性住房需求。相比之下，河南、江苏、江西等地的重点城市则出台了更有针对性的新政，也因此被寄予更高的落地预期。

从政策方向来看，各地在需求端的刺激政策集中在购房补贴、契税补贴、现房销售等，金融方面多提出支持“认房不认贷”、二手房“带押过户”、加大公积金支持力度等。对于市场期待的存量房贷利率调整，虽有个别提及，但据记者多方了解，目前尚没有正式落地。有郑州当地银行和房产中介工作人员对记者表示，调整方案大概率在一个月内确定。

在各地相继表态或政策落地之后，当前，市场格外关注京沪广深等一线城市房地产相关政策如何调整优化。

存量房贷利率调整尚未落地

自去年以来，各地楼市新政不断。7月24日政治局会议之后，住建部在27日首次明确表态进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。加上央行7月中旬表态支持存量房贷利率调整，市场普遍期待更深层次的楼市政策调整，焦点集中在一线城市和核心二线城市。

在北上广深等城市陆续表态支持和满足居民刚性和改善性住房需求之后，郑州打响新一轮楼市政策优化“第一枪”。8月3日，郑州市住房保障和房地产管理局（下称“郑州房产局”）发布15条楼市新政，成为央行表态后，首个明确提及存量房贷利率调整的城市。

郑州房产局提到，鼓励在郑各商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，引导个人住房贷款利率和首付比例下行，稳定居民消费预期。落实责任单位方面，文件列明了市金融局和各开发区、区县人民政府。

河南省政府办公厅在8月7日《持续扩大消费若干政策措施》（下称《措施》）中重申，落实新发放首套住房商业性个人住房贷款利率政策动态调整长效机制，对符合条件的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。不过对于存量房贷利率调整的提法，令业内有些失望——“银行业金融机构应按照贷款合同中明确的利率重定价周期及调整方式，在利率重定价日及时调整存量房贷利率。”

《措施》中提到的存量房贷利率调整方式，仅仅是LPR（贷款市场报价利率）改革后，房贷挂钩LPR的常规调整方式。中指研究院方面分析指出，文件中提到的存量房贷利率调整方式，与购房者关心的利率上浮点数调降存在差异。但考虑到此前郑州已提出鼓励商业银行调整存量房贷利率，预计推进仍将遵循“依法有序”的原则，政策何时落地需关注商业银行后续动作。

不过据记者近几日多方了解，郑州当地银行对存量房贷利率调整还没有具体方案出来，包括国有大行、股份行以及当地城/农商行，工作人员普遍表示“没有通知”“在等通知”。

不过有郑州银行一网点贷款经理对记者表示，预计近期会有调整，听说“有要求要一个月内落实”。另有当地房产中介人士表示，有某大行客户经理与其公司沟通时提到，可能会在近一个月内出来调整方案，但具体情况不确定。

除郑州外，近期，南京、合肥以及海南均有新的楼市政策推出，但没有明确提及存量房贷利率调整。据记者了解，上述地区在存量房贷利率方面也还没有政策变化，有客户经理建议关注该行官方消息，也有客户经理称如果有调整方案，房贷经理会主动联系借款人。

光大证券金融行业首席分析师王一峰认为，考虑到今年以来按揭贷款提前还款量大幅增加，导致上半年存量按揭贷款出现负增长，客观上需要下调存量按揭贷款利率，改善按揭贷款增长读数。在此背景下，他认为存量按揭贷款利率下调已渐行渐近。

降低首付比例、认房不认贷更易推进

从最新优化政策来看，各地在金融支持方面的提法仍偏谨慎，主要方向集中在推进“认房不认贷”、支持二手房“带押过户”、推动现房销售、加大公积金支持力度等，其中部分政策属于重申继续执行，部分是在前期政策基础上扩大实施广度或深度。

比如，河南《措施》要求，完善二套房认定标准，未实施限购措施的城市，拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的，银行业金融机构执行首套房贷款政策。简单理解，即在非限购城市“认贷不认房”。

其中，郑州已经在8月4日强调落实“认房不认贷”，也是住建部发声后首个明确表态的城市。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶对记者表示，该市此前实施的“只认贷不认房”已经较为宽松，即名下无房但有房贷未结清的情况下，银行按照二套房标准发放住房按揭贷款，名下有房但贷款结清，即按首套房标准。

除郑州外，江西赣州市人民政府也在8月4日发文，其中提到继续按低限执行贷款首付比例。其中明确，对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，继续执行首套房贷款政策。

贝壳研究院分析指出，过去的经验显示，“认房又认贷”往往既抑制成交，又影响房价。取消相关政策可以让这部分购房群体按照首套房标准贷款，释放更多改善性换房需求，降低购房者首付比例和房贷利率，同时促使一二级市场联动，加快市场循环。

公积金支持力度加大

市场期待的另一个政策方向是首付比例进一步下调。相比纯商业贷款，各地公积金贷款的调整进度明显更快。

此次郑州楼市“15条”出台同日，当地住房公积金中心宣布，自今年8月7日起，在郑州市行政区域内使用住房公积金贷款（含组合贷款）购买家庭首套或改善性住房时，所购住房为新建商品房的，最低首付款比例为20%，所购住房为存量商品房（二手房）的，最低首付款比例为30%。

除调整首付比例外，江西南昌、赣州等城市均扩大了公积金贷款异地互认范围。南昌市住房公积金管理中心8月7日宣布，自8月15日起，在办理“南昌都市圈”异地互认互贷业务基础上，推进扩大区域范围，在江西省内实施住房公积金个人住房贷款“一体化”政策；赣州市政府相关文件则指出，在“省内+湖南五市（长沙市、株洲市、湘潭市、岳阳市和郴州市）”异地缴存互认互贷的基础上，推动与大湾区城市等更大范围的住房公积金跨区域合作。

二手房“带押过户”也被视为活跃市场的重要举措。8月7日，海南省自然资源和规划厅、国家金融监督管理总局海南监管局、海南省住建厅、海南省住房公积金管理局联合发文称，要协同做好不动产“带压过户”。海南省住房公积金管理局同日表态，支持开展二手房“带押过户”住房公积金贷款业务。

加大补贴力度，扩围现房销售试点

此轮政策优化的另一个方向是预售制度改革。此前，随着部分楼盘“烂尾”并一度引起“停贷潮”，商品房预售过程中的漏洞也被更多曝光，预售资金挪用、资金监管不到位等问题饱受诟病。

此次河南《措施》指出，支持郑州开展商品房预售制度改革，推进郑州、开封现房销售试点；郑州市房产局此前表示，稳妥推进商品房“现房销售”试点，着力抓好郑东新区和惠济区各一个试点项目。合肥市7月底召开的房地产工作专题会议也提出，要大胆稳妥推进商品房“现房销售”试点，着力抓好蜀山区和包河区各一个的试点项目。

中指研究院分析表示，各地现房销售的进程有望进一步加速，未来将有效缓解购房者对项目交付的顾虑，促进市场平稳健康发展。

南京市房产局则在8月4日表态，要优化商品房预售资金不可预见费管理，开发企业可根据项目进度情况申请逐步释放不可预见费额度，进一步提升企业资金使用效率，营造良好营商环境。合肥则表态以严密制度加强商品房预售资金共同监管，严防资金挪用。

相比金融领域的探索性调整，各地在购房补贴等方面的举措显得更加“放得开”。在前期补贴政策的基础上，郑州、南京、赣州多地近期又加大了购房补贴力度，惠及对象主要包括青年人才、多孩家庭等，方式包括直接发放购房补贴或给予购房契税补贴。其中，南京在强调新六区可继续施行购房补贴外，首次提及栖霞、雨花台两区可结合辖区内市场实际，经评估后对购买新建商品住房的实施补贴。

其他较受关注的新政中，市场对合肥探索商品房销售按套内面积计价、试行取消商品房的楼层差价率限制等政策落地和效果期待也较高。此外，郑州此次政策调整力度较大，其中一条是全面取消限售。

事实上，今年以来，郑州已多次对房地产政策进行过优化调整。其中，4月郑州将限售政策调整为以网签时间、契税缴纳时间和不动产权登记时间为准，三者任一满一年即可出售；同时，二环外取消限购，公积金支持“带押过户”、支持提取公积金支付首付等政策也相继出台。

曹晶晶认为，郑州本次取消限售政策在一定程度上有利于改善当地二手房市场的流动性，让房屋交易更加灵活，有利于改善性住房需求释放。

（实习生李佳奇对此文亦有贡献）